Η αναζήτηση κατοικίας στην Ελλάδα εξελίσσεται σε όλο και πιο δύσκολη υπόθεση για όσους αναζητούν ένα σπίτι που να ανταποκρίνεται στις οικονομικές τους δυνατότητες. Η ζήτηση παραμένει υψηλή τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, όμως το διαθέσιμο απόθεμα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες, ιδιαίτερα στις χαμηλότερες τιμές. Τα στοιχεία που παρουσίασε ο Spitogatos με αφορμή τη συμπλήρωση 20 ετών λειτουργίας του αποτυπώνουν με σαφήνεια το χάσμα ανάμεσα σε αυτά που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι και σε αυτά που τελικά βρίσκουν στην αγορά.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στην αγορά των ενοικίων. Οι αναζητήσεις ανά διαθέσιμη αγγελία είναι ιδιαίτερα αυξημένες, γεγονός που δείχνει ότι υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για κατοικίες, αλλά ταυτόχρονα και μεγάλη δυσκολία των υποψήφιων ενοικιαστών να ανταποκριθούν στις ζητούμενες τιμές. Η πίεση είναι ακόμη μεγαλύτερη στις οικονομικότερες κατηγορίες ακινήτων, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η ζήτηση για ενοίκια έως 600 ευρώ, τόσο στην Αττική όσο και σε αρκετές περιοχές της υπόλοιπης χώρας. Στην Αττική, μάλιστα, η πίεση που καταγράφεται στις χαμηλές τιμές είναι έως και 45 φορές μεγαλύτερη σε σχέση με την αντίστοιχη αγορά των ακριβότερων ενοικίων.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στα Βόρεια Προάστια, όπου για ακίνητα κάτω των 600 ευρώ καταγράφονται 21,1 leads και 282 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Αντίθετα, στα ακίνητα με ενοίκιο άνω των 1.500 ευρώ η πίεση μειώνεται σημαντικά, ενώ η μεγαλύτερη ένταση ζήτησης σε αυτή την κατηγορία καταγράφεται στα Προάστια Πειραιά, με 1,4 leads και 14,8 αναζητήσεις ανά ακίνητο.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά της αγοράς κατοικίας. Τα ακίνητα με τιμή έως 250.000 ευρώ συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης, την ώρα που στις υψηλότερες τιμές, πάνω από 550.000 ευρώ, η ένταση του ενδιαφέροντος είναι χαμηλότερη σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα. Το στοιχείο αυτό αποτυπώνει τη βασική δυσκολία που αντιμετωπίζουν σήμερα οι υποψήφιοι αγοραστές: αναζητούν κυρίως οικονομικότερες κατοικίες, όμως εκεί ακριβώς η προσφορά είναι περιορισμένη.
Το αποτέλεσμα είναι μια έντονη αναντιστοιχία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση. Υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα στην αγορά, αλλά δεν είναι απαραίτητα αυτά που μπορούν να αγοράσουν ή να νοικιάσουν οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο στα χαμηλότερα οικονομικά επίπεδα, όπου η ζήτηση συναντά ένα περιορισμένο απόθεμα κατοικιών που ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά και στις δυνατότητες των νοικοκυριών.
Σύμφωνα με τον Δημήτρη Τσατίρη, COO του Spitogatos, δύο παράγοντες μπορούν να συμβάλουν στη βελτίωση αυτής της ισορροπίας: η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και η διευκόλυνση της πρόσβασης στη χρηματοδότηση. Όπως επισημαίνεται, η ακριβέστερη καταγραφή των περιοχών και των κατηγοριών όπου εμφανίζεται η μεγαλύτερη πίεση αποτελεί προϋπόθεση για πιο στοχευμένες παρεμβάσεις.
Ένα ακόμη ζήτημα είναι ότι το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών δεν ταυτίζεται πάντα με αυτό που πραγματικά αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές ή ενοικιαστές. Παλαιότερα και μικρότερα ακίνητα που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς θα μπορούσαν, μέσω ανακαίνισης και αναβάθμισης, να καλύψουν μέρος της ζήτησης. Παράλληλα, η αξιοποίηση κατοικιών που παραμένουν «κλειστές» θα μπορούσε να αυξήσει τον αριθμό των διαθέσιμων επιλογών.
Στην πλευρά της αγοράς, σημαντικό ρόλο παίζει και η χρηματοδότηση. Τα στοιχεία της IMS-FC, στην οποία έχει επενδύσει ο Spitogatos, δείχνουν ότι οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κατά το πρώτο οκτάμηνο του 2026 έφτασαν τα 1,835 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στα προγράμματα «Σπίτι μου», όπου οι εκταμιεύσεις αυξήθηκαν κατά 54,6%.
Παρά την αύξηση της στεγαστικής χρηματοδότησης, η Ελλάδα εξακολουθεί να απέχει από την ευρωπαϊκή εικόνα ως προς τον ρόλο των στεγαστικών δανείων στις αγοραπωλησίες. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, μόλις το 23% των αγοραπωλησιών ακινήτων στη χώρα πραγματοποιείται με τη χρήση στεγαστικού δανείου, έναντι 45% στην Ευρώπη.
Η εικόνα που προκύπτει είναι ότι η στεγαστική αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με μια διπλή πίεση. Από τη μία πλευρά, οι πολίτες στρέφονται κυρίως σε ακίνητα που μπορούν να υποστηρίξουν οικονομικά και από την άλλη η προσφορά σε αυτές ακριβώς τις κατηγορίες παραμένει περιορισμένη. Έτσι, η αναζήτηση ενός προσιτού σπιτιού μετατρέπεται σε δύσκολη διαδικασία, με τον ανταγωνισμό για τα οικονομικότερα ακίνητα να παραμένει ιδιαίτερα υψηλός.
Η αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος, η επιστροφή περισσότερων κλειστών κατοικιών στην αγορά και η πρόσβαση περισσότερων υποψήφιων αγοραστών στη χρηματοδότηση αποτελούν, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, βασικούς παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την ισορροπία της αγοράς. Μέχρι τότε, όμως, η εικόνα παραμένει δύσκολη για ένα μεγάλο μέρος όσων αναζητούν κατοικία, καθώς τα σπίτια που ανταποκρίνονται στις οικονομικές τους δυνατότητες είναι λιγότερα από τη ζήτηση που συγκεντρώνουν.
Η στεγαστική πίεση δεν αποτελεί φαινόμενο που δημιουργήθηκε αποκλειστικά από τις σημερινές κυβερνητικές επιλογές, αλλά είναι αποτέλεσμα μιας συσσώρευσης παραγόντων που έχουν διαμορφωθεί εδώ και χρόνια. Η κατακόρυφη υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο της οικονομικής κρίσης άφησε πίσω της ένα σημαντικό κενό στην προσφορά κατοικιών, ενώ η νέα κατασκευή εξακολουθεί να περιορίζεται από το υψηλό κόστος, τις ελλείψεις σε διαθέσιμα ακίνητα και γης, τις καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και την πολυπλοκότητα του πλαισίου δόμησης. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση έχει ενισχυθεί από τις επενδύσεις, τον τουρισμό, τις αγορές από το εξωτερικό και τη συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι ακριβώς αυτή η αναντιστοιχία μεταξύ περιορισμένης προσφοράς και ισχυρής ζήτησης αποτελεί βασικό παράγοντα της ανόδου των τιμών.