Ριζικές αλλαγές φέρνει από την 1η Απριλίου 2026 το νέο πλαίσιο που διέπει τις μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα, μεταβάλλοντας εκ βάθρων τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων και ανατρέποντας πρακτικές δεκαετιών. Με βάση το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025, η πληρωμή ενοικίων εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά, καθιστώντας υποχρεωτική την ηλεκτρονική καταβολή για όλες τις μισθώσεις, τόσο κατοικιών όσο και επαγγελματικών χώρων.
Η αλλαγή αυτή σηματοδοτεί το τέλος της πληρωμής «στο χέρι» και εισάγει μια νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων, με στόχο τη διαφάνεια, τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την πλήρη διασταύρωση των δηλωμένων μισθωμάτων.
Υποχρεωτική «ρήτρα τραπεζικής πληρωμής»
Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κάθε νέα ή ανανεωμένη μίσθωση από την 1η Απριλίου 2026 και μετά θα πρέπει να περιλαμβάνει ρητά όρο που να προβλέπει ότι το ενοίκιο καταβάλλεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικής κατάθεσης ή μεταφοράς σε δηλωμένο λογαριασμό του εκμισθωτή.
Η εξόφληση του μισθώματος θα αποδεικνύεται μόνο με τραπεζικό παραστατικό. Πληρωμές σε μετρητά, ακόμη και αν συμφωνηθούν μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, δεν θα αναγνωρίζονται από την Εφορία και θα θεωρούνται ανύπαρκτες φορολογικά.
Παράλληλα, οποιαδήποτε καθυστέρηση ή άρνηση ηλεκτρονικής πληρωμής από την πλευρά του ενοικιαστή θα λογίζεται ως μη καταβολή ενοικίου, δίνοντας στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να προχωρήσει στις προβλεπόμενες νομικές ενέργειες.
Αυτόματοι έλεγχοι από την ΑΑΔΕ
Η αποκλειστική χρήση τραπεζικών λογαριασμών δίνει τη δυνατότητα στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να προχωρά σε αυτόματες διασταυρώσεις μεταξύ των δηλωμένων μισθωμάτων και των πραγματικών τραπεζικών κινήσεων. Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται δραστικά το περιθώριο για αδήλωτα ποσά και «συμφωνίες κάτω από το τραπέζι», οι οποίες μέχρι σήμερα ήταν ιδιαίτερα διαδεδομένες, κυρίως στις μισθώσεις κατοικιών.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές στο IBAN
Κομβικής σημασίας στη νέα διαδικασία είναι ο τραπεζικός λογαριασμός στον οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο. Ο λογαριασμός:
-
πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη,
-
πρέπει να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω της ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
Δεν θα αναγνωρίζονται πλέον πληρωμές σε λογαριασμό τρίτου προσώπου, όπως συγγενή, πληρεξούσιου, δικηγόρου ή εταιρείας διαχείρισης, καθώς δεν διασφαλίζεται η ταυτοποίηση του πραγματικού δικαιούχου του εισοδήματος.
Σε περιπτώσεις κοινών λογαριασμών, συνιστάται ο ιδιοκτήτης να εμφανίζεται πρώτος στους συνδικαιούχους. Αν υπάρχουν περισσότεροι συνεκμισθωτές, κάθε ιδιοκτήτης θα δηλώνει το δικό του IBAN, ώστε το μίσθωμα να κατανέμεται αναλογικά.
Σοβαρές απώλειες για όσους δεν συμμορφωθούν
Η μη τήρηση της υποχρεωτικής ηλεκτρονικής πληρωμής συνεπάγεται σημαντικές οικονομικές συνέπειες και για τις δύο πλευρές της μίσθωσης.
Οι ιδιοκτήτες χάνουν την έκπτωση 5% στο εισόδημα από ενοίκια, η οποία προβλέπεται ως κάλυψη δαπανών συντήρησης.
Οι ενοικιαστές, από την άλλη πλευρά, αποκλείονται από κρίσιμες κρατικές παροχές, όπως:
-
το στεγαστικό επίδομα,
-
το νέο ετήσιο βοήθημα ενοικίου, που μπορεί να φτάνει έως και τα 800 ευρώ.
Η ηλεκτρονική πληρωμή καθίσταται πλέον βασική προϋπόθεση για κάθε φορολογική ελάφρυνση ή κρατική ενίσχυση που σχετίζεται με τη στέγη.
Τι αλλάζει για τις επιχειρήσεις
Για τις επιχειρήσεις, το μέτρο δεν είναι καινούριο, ωστόσο από το 2026 η εφαρμογή του γίνεται αυστηρότερη. Όσες επιχειρήσεις καταβάλλουν επαγγελματικό ενοίκιο χωρίς τραπεζική πληρωμή, δεν θα μπορούν να το εκπέσουν ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους.
Ενδεικτικά, επιχείρηση που πληρώνει μηνιαίο ενοίκιο 700 ευρώ και δεν το καταβάλλει μέσω τράπεζας, χάνει 8.400 ευρώ εκπιπτόμενων εξόδων ετησίως, με άμεσο αντίκτυπο στη φορολογική της επιβάρυνση.
Το ζήτημα του ακατάσχετου
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στο θέμα του ακατάσχετου. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το όριο των 1.250 ευρώ που ισχύει για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα έσοδα από μισθώματα. Αυτό σημαίνει ότι τα ποσά των ενοικίων που εισπράττονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού παραμένουν κατασχέσιμα σε περίπτωση οφειλών προς το Δημόσιο.
Στην πράξη, εάν ο ιδιοκτήτης έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές, η ΑΑΔΕ μπορεί να δεσμεύσει το ποσό του ενοικίου πριν αυτό καταστεί διαθέσιμο.
Πλήρης ψηφιοποίηση της αγοράς μισθώσεων
Παρά τις αντιδράσεις και τις πρακτικές δυσκολίες, η κατεύθυνση είναι ξεκάθαρη. Από το 2026 και μετά, η αγορά μισθώσεων εισέρχεται σε καθεστώς πλήρους ψηφιοποίησης.
Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές που θα κινηθούν έγκαιρα –επικαιροποιώντας μισθωτήρια, δηλώνοντας σωστά τα IBAN στην ΑΑΔΕ, ρυθμίζοντας πάγιες εντολές πληρωμής και τηρώντας με συνέπεια τις τραπεζικές καταθέσεις– θα διασφαλίσουν τόσο τα δικαιώματά τους όσο και τις φορολογικές ελαφρύνσεις που προβλέπει ο νόμος.