Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, καθώς η σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης για συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου αναμένεται να επηρεάσει ιδιαίτερα τις περιοχές όπου η διεθνής ζήτηση έχει αποκτήσει ισχυρό αποτύπωμα. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα νότια προάστια της Αθήνας και συνολικά η Αθηναϊκή Ριβιέρα, από το Παλαιό Φάληρο και τον Άλιμο μέχρι το Ελληνικό, τη Γλυφάδα, τη Βούλα, τη Βάρκιζα και τη Βουλιαγμένη.
Η συγκεκριμένη αγορά έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε έναν από τους σημαντικότερους πόλους προσέλκυσης κεφαλαίων από το εξωτερικό, με το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως σε νεόδμητες και υψηλής αξίας κατοικίες. Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς, σύμφωνα με παράγοντες του real estate, οι αγοραστές από τρίτες χώρες μπορούν να αντιπροσωπεύουν ακόμη και το 60%-70% του αγοραστικού κοινού.
Η αλλαγή στη φορολογία δημιουργεί έτσι ένα νέο οικονομικό δεδομένο για όσους σχεδιάζουν να αποκτήσουν κατοικία στην Ελλάδα. Το ζήτημα δεν αφορά μόνο το ποσό που θα καταβληθεί κατά την αγορά, αλλά συνολικά την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς απέναντι σε ανταγωνιστικούς προορισμούς του εξωτερικού. Για έναν διεθνή επενδυτή, το τελικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες πριν από την οριστική απόφαση.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα μιας κατοικίας στη Γλυφάδα αξίας 1,5 εκατ. ευρώ. Με συντελεστή 3%, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αντιστοιχεί σε 45.000 ευρώ. Με συντελεστή 15%, το ποσό φτάνει στις 225.000 ευρώ. Πρόκειται για διαφορά 180.000 ευρώ, η οποία δεν είναι αμελητέα ακόμη και για έναν αγοραστή με υψηλή οικονομική επιφάνεια.
Η αύξηση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία στις ακριβές περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Όσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου, τόσο μεγαλύτερη γίνεται και η απόλυτη φορολογική επιβάρυνση. Έτσι, ένας υποψήφιος αγοραστής που εξετάζει μια κατοικία αξίας 1,5 ή 2 εκατ. ευρώ δεν συγκρίνει πλέον μόνο διαφορετικές περιοχές της Αθήνας, αλλά μπορεί να συγκρίνει το συνολικό κόστος μιας επένδυσης στην Ελλάδα με αντίστοιχες επιλογές σε άλλες διεθνείς αγορές.
Το κρίσιμο ερώτημα για την κτηματαγορά είναι επομένως εάν η νέα επιβάρυνση θα οδηγήσει σε πραγματική μείωση της ζήτησης ή εάν οι αγοραστές υψηλού εισοδήματος θα απορροφήσουν το πρόσθετο κόστος χωρίς να αλλάξουν τα επενδυτικά τους σχέδια.
Σε περίπτωση που ένα μέρος των διεθνών αγοραστών απομακρυνθεί από την ελληνική αγορά, η πρώτη επίπτωση ενδέχεται να φανεί στον χρόνο που απαιτείται για την πώληση ενός ακινήτου. Η μείωση του αριθμού των υποψήφιων αγοραστών μπορεί να αυξήσει τα περιθώρια διαπραγμάτευσης και να μεταφέρει μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη στην πλευρά του αγοραστή.
Το φαινόμενο αυτό μπορεί να επηρεάσει και τη δευτερογενή αγορά. Ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να πουλήσουν τα επόμενα χρόνια ένα ακίνητο υψηλής αξίας ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μια μικρότερη δεξαμενή υποψήφιων αγοραστών, εφόσον η νέα φορολογία περιορίσει το ενδιαφέρον φυσικών προσώπων από τρίτες χώρες.
Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι ίδια για ολόκληρη την αγορά ακινήτων. Η τελική εξειδίκευση του μέτρου περιορίζει σημαντικά το πεδίο εφαρμογής του. Ο αυξημένος φόρος αφορά την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.
Παράλληλα, η εφαρμογή του μέτρου έχει μετατεθεί για την 1η Ιουλίου 2027, γεγονός που δίνει στην αγορά σημαντικό χρονικό περιθώριο για προσαρμογή. Εξαιρούνται επίσης τα νομικά πρόσωπα, οι ομογενείς, καθώς και επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα και άλλες κατηγορίες που κατά τη μεταβίβαση δεν έχουν χρήση κατοικίας.
Αυτό σημαίνει ότι δεν πρόκειται για έναν οριζόντιο φόρο που επηρεάζει κάθε ξένη επένδυση στην Ελλάδα. Η επίδραση εντοπίζεται σε μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών και κυρίως στην κατοικία. Παρ’ όλα αυτά, στα νότια προάστια η συγκεκριμένη κατηγορία έχει ιδιαίτερη βαρύτητα λόγω της μεγάλης παρουσίας διεθνών αγοραστών στο premium οικιστικό προϊόν.
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί το Ελληνικό. Η μεγάλη ανάπτυξη κατοικιών στην περιοχή διαθέτει ισχυρή διεθνή προβολή, αλλά ταυτόχρονα δεν στηρίζεται αποκλειστικά σε αγοραστές από το εξωτερικό. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, περίπου 55%-60% των αγοραστών κατοικιών είναι Έλληνες, ενώ το 40%-45% είναι διεθνείς αγοραστές από περισσότερες από 110 χώρες.
Το ποσοστό αυτό δείχνει ότι η αγορά έχει σημαντική εγχώρια βάση, αλλά και μια πολύ ισχυρή διεθνή συνιστώσα. Για τον λόγο αυτό, η επίδραση της νέας φορολογίας μπορεί να γίνει περισσότερο αισθητή στη δευτερογενή αγορά, καθώς οι κατοικίες θα παραδίδονται και θα αρχίσουν να αλλάζουν ιδιοκτήτες.
Εάν ένας ιδιοκτήτης επιδιώξει να μεταπωλήσει την κατοικία του σε φυσικό πρόσωπο από τρίτη χώρα που υπάγεται στον αυξημένο φόρο, το πρόσθετο κόστος θα αποτελεί πλέον μέρος της εξίσωσης. Το στοιχείο αυτό μπορεί να επηρεάσει τόσο την τελική απόφαση αγοράς όσο και το ύψος της προσφοράς που θα καταθέσει ο υποψήφιος αγοραστής.
Πέρα όμως από τις υπάρχουσες κατοικίες, το μεγάλο ερώτημα αφορά την παραγωγή νέων ακινήτων. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης, σημαντικό μέρος των νέων αναπτύξεων στηρίζεται στις προπωλήσεις. Οι developers χρησιμοποιούν τις προπωλήσεις για να εξασφαλίσουν έσοδα και να περιορίσουν το χρηματοδοτικό βάρος ενός νέου έργου.
Εάν η ζήτηση από αγοραστές τρίτων χωρών περιοριστεί, οι προπωλήσεις μπορεί να γίνουν δυσκολότερες. Την ίδια στιγμή, το κόστος της γης, της κατασκευής και της χρηματοδότησης παραμένει υψηλό. Η συνδυασμένη πίεση μπορεί να περιορίσει τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών και να οδηγήσει ορισμένους από αυτούς στην αναβολή νέων επενδυτικών σχεδίων.
Εδώ βρίσκεται και μία από τις σημαντικότερες αντιφάσεις που αναδεικνύονται από την αγορά. Ένα μέτρο που επιδιώκει να περιορίσει την πίεση στις τιμές των κατοικιών μπορεί, εάν περιορίσει παράλληλα τη νέα οικοδομική δραστηριότητα, να έχει διαφορετικό αποτέλεσμα σε βάθος χρόνου.
Λιγότερες νέες αναπτύξεις σημαίνουν μικρότερη προσφορά κατοικιών τα επόμενα χρόνια. Εάν η ζήτηση εξακολουθήσει να παραμένει υψηλή, η περιορισμένη προσφορά θα μπορούσε να λειτουργήσει αντίστροφα, συντηρώντας τις υψηλές τιμές ή ακόμη και δημιουργώντας νέες πιέσεις στην αγορά.
Η σημασία των διεθνών κεφαλαίων για την ελληνική αγορά ακινήτων αποτυπώνεται και στα στοιχεία των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα. Το 2025 οι συνολικές εισροές ανήλθαν σε 2,056 δισ. ευρώ, έναντι 2,750 δισ. ευρώ το 2024 και 2,133 δισ. ευρώ το 2023. Από το ποσό του 2025, τα 1,217 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, αντιστοιχώντας περίπου στο 59% του συνόλου.
Τα ποσά αυτά δείχνουν ότι η διεθνής ζήτηση δεν αποτελεί περιθωριακό κομμάτι της ελληνικής αγοράς. Κεφάλαια από την Τουρκία, την Ελβετία, το Χονγκ Κονγκ, το Ισραήλ, τις Ηνωμένες Πολιτείες, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Κίνα, τη Σιγκαπούρη και την Αίγυπτο έχουν συμμετοχή στις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα.
Το αποτύπωμα αυτών των αγορών δεν περιορίζεται όμως στο τίμημα που καταγράφεται σε ένα συμβόλαιο. Η αγορά ενός ακινήτου από έναν ξένο επενδυτή μπορεί να ακολουθείται από σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης, ανακατασκευής και αναβάθμισης. Οι εργασίες αυτές δημιουργούν κύκλο εργασιών για μηχανικούς, αρχιτέκτονες, συνεργεία, τεχνίτες, κατασκευαστικές επιχειρήσεις και προμηθευτές.
Επομένως, εάν μειωθούν οι αγορές από το εξωτερικό, η επίδραση μπορεί να είναι ευρύτερη από τη μείωση του αριθμού των συμβολαίων. Μπορεί να επηρεαστεί ένα ολόκληρο οικοσύστημα επαγγελματιών που συνδέεται με την αγορά, την ανακαίνιση και την αξιοποίηση των ακινήτων.
Στο επίκεντρο της συζήτησης επανέρχεται έτσι το ζήτημα της προσφοράς κατοικιών. Η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης δεν εξαρτάται μόνο από το πόσο εύκολη ή δύσκολη γίνεται η αγορά ενός ακινήτου, αλλά και από το πόσα σπίτια υπάρχουν διαθέσιμα και πόσα μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά.
Μια διαφορετική προσέγγιση θα μπορούσε να επικεντρωθεί στην αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, στην επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά και στην ενεργοποίηση δημόσιων ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα. Στο πλαίσιο αυτό έχει διατυπωθεί και η πρόταση δημιουργίας ενός ειδικού στεγαστικού «κουμπαρά», στον οποίο θα μπορούσαν να κατευθυνθούν πρόσθετα έσοδα με στόχο την ανακαίνιση και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων.
Για την Αθηναϊκή Ριβιέρα, η επόμενη διετία αποκτά επομένως ιδιαίτερη σημασία. Μέχρι την έναρξη εφαρμογής του νέου συντελεστή υπάρχει χρόνος για υφιστάμενες συμφωνίες, προπωλήσεις και επενδυτικά σχέδια να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα. Παράλληλα, η αγορά θα πρέπει να αξιολογήσει εάν η διεθνής ζήτηση θα παραμείνει ισχυρή ή εάν ένα μέρος των κεφαλαίων θα κατευθυνθεί σε άλλους προορισμούς.
Το τελικό αποτέλεσμα δεν θα κριθεί μόνο από τον φορολογικό συντελεστή. Θα εξαρτηθεί από το συνολικό κόστος αγοράς, τις τιμές των ακινήτων, τη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών, τις αποδόσεις των επενδύσεων, το κόστος χρηματοδότησης και κυρίως από το πόσο ανταγωνιστική θα παραμείνει η ελληνική αγορά απέναντι σε άλλες χώρες.
Τα νότια προάστια βρίσκονται έτσι μπροστά σε ένα νέο σταυροδρόμι. Η διεθνής ζήτηση μπορεί να αποδειχθεί αρκετά ισχυρή ώστε να απορροφήσει την πρόσθετη επιβάρυνση. Μπορεί όμως και να υπάρξει επιβράδυνση στις αγορές, μεγαλύτερη διάρκεια πώλησης, εντονότερες διαπραγματεύσεις και περιορισμός των προπωλήσεων.
Το πραγματικό στοίχημα δεν αφορά επομένως μόνο το πόσο θα κοστίζει ένα ακίνητο σε έναν συγκεκριμένο αγοραστή. Αφορά το εάν η αγορά θα συνεχίσει να προσελκύει κεφάλαια, εάν οι developers θα εξακολουθήσουν να ξεκινούν νέα έργα και εάν η προσφορά κατοικιών θα αυξηθεί αρκετά ώστε να δημιουργηθεί ουσιαστική αποκλιμάκωση της στεγαστικής πίεσης.
Στην περίπτωση που η διεθνής ζήτηση παραμείνει ανθεκτική, η αγορά μπορεί να προσαρμοστεί χωρίς μεγάλες ανατροπές. Εάν όμως ένα σημαντικό τμήμα των αγοραστών εκτός ΕΕ αναβάλει ή ακυρώσει τις επενδύσεις του, η επίδραση μπορεί να μεταφερθεί σταδιακά από τις πωλήσεις στις μεταπωλήσεις, από τις προπωλήσεις στη χρηματοδότηση νέων έργων και τελικά στην ίδια την προσφορά κατοικιών.
Και αυτό είναι το στοιχείο που κάνει τη συγκεκριμένη φορολογική αλλαγή ιδιαίτερα κρίσιμη για τα νότια προάστια: δεν αφορά μόνο το κόστος μιας αγοραπωλησίας, αλλά ενδέχεται να επηρεάσει ολόκληρη την αλυσίδα της αγοράς ακινήτων, από τον ξένο επενδυτή και τον ιδιοκτήτη μέχρι τον κατασκευαστή, την οικοδομή και την επόμενη γενιά κατοικιών που θα βγει στην αγορά.