Παρά την έντονη στεγαστική πίεση που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, ένα μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά ανενεργό. Χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα δεν αξιοποιούνται, όχι λόγω έλλειψης ζήτησης, αλλά εξαιτίας ενός σύνθετου πλέγματος νομικών εκκρεμοτήτων, πολεοδομικών προβλημάτων και ελλιπούς καταγραφής δεδομένων.
Νέα στοιχεία που βασίζονται στον διεθνή δείκτη FREI και σε ανάλυση της BluPeak Estate Analytics δείχνουν ότι η πραγματική εικόνα της αγοράς είναι πολύ πιο περιορισμένη από όσο φαίνεται. Μόλις το 19% των ανεκμετάλλευτων ακινήτων θεωρείται νομικά «καθαρό», δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες που εμποδίζουν άμεση αξιοποίηση ή μεταβίβαση. Ακόμη μικρότερο είναι το ποσοστό εκείνων που μπορούν να μπουν άμεσα στην αγορά, το οποίο δεν ξεπερνά το 10%.
Ένα απόθεμα που υπάρχει μόνο στα χαρτιά
Το συνολικό συμπέρασμα των δεδομένων είναι αποκαλυπτικό: περίπου το 32% του συνόλου των ακινήτων στη χώρα παραμένει αναξιοποίητο. Ωστόσο, μόνο ένα μικρό μέρος αυτού του αποθέματος είναι πλήρως καταγεγραμμένο, γεγονός που δημιουργεί ένα σοβαρό έλλειμμα διαφάνειας και δυσκολεύει τον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής.
Πολλά ακίνητα εμφανίζονται τυπικά ως διαθέσιμα, αλλά στην πράξη είναι «παγωμένα». Κάποια βρίσκονται σε καθεστώς νομικών εκκρεμοτήτων, άλλα αντιμετωπίζουν πολεοδομικές παραβάσεις ή τεχνικά ζητήματα, ενώ δεν λείπουν και περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησιακή κατάσταση είναι ασαφής.
Το πρόβλημα της ενεργοποίησης
Ακόμη και μεταξύ των ακινήτων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν, ένα σημαντικό ποσοστό απαιτεί διορθωτικές παρεμβάσεις, είτε τεχνικές είτε διοικητικές, πριν μπορέσει να επιστρέψει στην αγορά. Την ίδια στιγμή, ένα σημαντικό κομμάτι παραμένει μπλοκαρισμένο λόγω θεσμικών και γραφειοκρατικών εμποδίων που καθυστερούν για χρόνια.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο στη δημοτική και δημόσια ακίνητη περιουσία. Παρά τις δυνατότητες που υπάρχουν θεωρητικά για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας, στην πράξη μόνο ένα μικρό ποσοστό αυτών των ακινήτων είναι άμεσα αξιοποιήσιμο, ενώ τα υπόλοιπα απαιτούν μακροχρόνιες διαδικασίες ωρίμανσης.
Η ευρωπαϊκή εμπειρία
Σε αντίθεση με την ελληνική πραγματικότητα, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν προχωρήσει σε πιο ολοκληρωμένα συστήματα διαχείρισης ακινήτων. Στην Ολλανδία και τη Δανία λειτουργούν ενιαία ψηφιακά μητρώα που συνδυάζουν νομικά και τεχνικά δεδομένα σε πραγματικό χρόνο, επιτρέποντας πιο αποτελεσματικό σχεδιασμό.
Στη Γερμανία και τη Γαλλία, η αξιοποίηση των δεδομένων αποτελεί βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής, με στόχο την ενεργοποίηση ανενεργού αποθέματος και τη βελτίωση της προσβασιμότητας στη στέγη.
Κοινωνική διάσταση της κρίσης
Στην Ελλάδα, η απουσία ολοκληρωμένης καταγραφής δεν επηρεάζει μόνο την αγορά, αλλά και την κοινωνία συνολικά. Έρευνες δείχνουν ότι η στεγαστική πίεση έχει ήδη έντονο αποτύπωμα στις νεότερες ηλικίες, με την πλειονότητα των πολιτών 25-35 ετών να θεωρεί ότι η αγορά ακινήτων επηρεάζει άμεσα το κόστος ζωής και τις μελλοντικές επιλογές τους.
Αντίστοιχα, σημαντικό ποσοστό πολιτών μεγαλύτερων ηλικιών τάσσεται υπέρ της δημιουργίας ενός ενιαίου δημόσιου μητρώου ακινήτων, αναγνωρίζοντας ότι η καλύτερη διαχείριση της υπάρχουσας περιουσίας μπορεί να συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Το βασικό συμπέρασμα
Το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς δεν είναι μόνο η έλλειψη κατοικιών, αλλά κυρίως η αδυναμία ενεργοποίησης ενός ήδη υπάρχοντος αποθέματος. Χωρίς ολοκληρωμένη καταγραφή, θεσμική απλοποίηση και στρατηγική αξιοποίησης, μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να παραμένει «κλειδωμένο», την ώρα που η ανάγκη για στέγη αυξάνεται διαρκώς.