Νέες δυνατότητες οικοδομικής ανάπτυξης σε δεκάδες περιοχές της χώρας δημιουργεί ο σχεδιασμός για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), καθώς οι μελέτες που έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπουν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης που ξεπερνά τα 1,85 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Η εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να επιτρέψει την αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης σε επιλεγμένα ακίνητα, ακόμη και την κατασκευή μεγαλύτερων κτιρίων ή επιπλέον ορόφων, σύμφωνα με τα όρια που θα καθοριστούν.
Το μεγαλύτερο μερίδιο της δυνητικής νέας δόμησης συγκεντρώνεται στην Αττική, όπου προβλέπεται να δημιουργηθεί ένα σημαντικό απόθεμα οικοδομικών δικαιωμάτων. Ωστόσο, η προοπτική αυτή επαναφέρει στο προσκήνιο το ζήτημα της επάρκειας των υποδομών, καθώς η μεγαλύτερη οικοδομική πυκνότητα απαιτεί παράλληλα περισσότερους δρόμους, κοινόχρηστους χώρους και χώρους πρασίνου.
91 νέες ζώνες σε 26 δημοτικές ενότητες
Σύμφωνα με τα στοιχεία των υπό διαβούλευση μελετών, προτείνεται η δημιουργία 91 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 26 δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων.
Ο σχεδιασμός καλύπτει περιοχές σε αρκετές περιφέρειες της χώρας, από την Αττική μέχρι τη Θεσσαλονίκη, την Αχαΐα, την Αργολίδα, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Δράμα και την Καστοριά.
Θα πρέπει, πάντως, να διευκρινιστεί ότι τα παραπάνω μεγέθη δεν αντιστοιχούν σε άμεσα διαθέσιμα τετραγωνικά μέτρα για έκδοση οικοδομικών αδειών. Πρόκειται για τη δυνητική πρόσθετη δόμηση που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί εφόσον ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες εγκρίσεις και τεθεί σε πλήρη λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Η Αττική συγκεντρώνει σχεδόν 1,63 εκατ. τ.μ. πρόσθετης δόμησης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις για την Αττική, καθώς οι μελέτες του Βόρειου Τομέα Αθηνών και της Ανατολικής Αττικής συγκεντρώνουν συνολικά 62 προτεινόμενες ζώνες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης που φτάνει περίπου τα 1,63 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Βόρειος Τομέας Αθηνών
Στον Βόρειο Τομέα προτείνονται 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οι οποίες κατανέμονται σε 11 δημοτικές ενότητες.
Η συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης υπολογίζεται σε 584.404,90 τετραγωνικά μέτρα.
Στις περιοχές που περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό συγκαταλέγονται:
- Κηφισιά.
- Νέα Ερυθραία.
- Ψυχικό.
- Νέο Ψυχικό.
- Φιλοθέη.
- Χαλάνδρι.
- Χολαργός.
- Παπάγος.
- Νέα Ιωνία.
- Μεταμόρφωση.
- Λυκόβρυση.
Ανατολική Αττική
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η προβλεπόμενη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης στην Ανατολική Αττική.
Η πρώτη εναλλακτική πρόταση της σχετικής μελέτης περιλαμβάνει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με συνολικό δυνητικό απόθεμα 1.046.013,15 τετραγωνικών μέτρων.
Τα μεγέθη αυτά αναδεικνύουν τη βαρύτητα που αποκτά η Ανατολική Αττική στον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς η περιοχή συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος της πρόσθετης δόμησης που προβλέπεται για τις δύο υπό εξέταση ενότητες της Αττικής.
Παράλληλα, η δυνατότητα αξιοποίησης πρόσθετων οικοδομικών δικαιωμάτων δημιουργεί νέα δεδομένα για την αγορά ακινήτων, καθώς μπορεί να επηρεάσει την εμπορική αξία και τις προοπτικές ανάπτυξης συγκεκριμένων ιδιοκτησιών.
Στον επόμενο κύκλο άλλες 103 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή
Οι 91 ζώνες που περιλαμβάνονται στις μελέτες της δημόσιας διαβούλευσης αποτελούν μόνο το πρώτο μέρος ενός ευρύτερου προγράμματος.
Συνολικά, ο πρώτος κύκλος του σχεδιασμού προβλέπει 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας.
Για τις υπόλοιπες 103 ζώνες, οι οποίες αφορούν 24 δημοτικές ενότητες, προβλέπεται να ακολουθήσει η δημοσιοποίηση των αντίστοιχων μελετών.
Η κατανομή τους έχει ως εξής:
- 37 ζώνες στην Ανατολική Αττική.
- 55 ζώνες στην Κεντρική Μακεδονία.
- 8 ζώνες στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη.
- 3 ζώνες στη Στερεά Ελλάδα.
Το πρόγραμμα περιλαμβάνει συνολικά 13 μελέτες, οι οποίες καλύπτουν τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Καβάλας, Δράμας, Καστοριάς, Βοιωτίας, Φθιώτιδας, Μαγνησίας, Αχαΐας, Αργολίδας, Ηρακλείου και Χανίων, καθώς και τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική.
Πώς θα λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Κομβικό ρόλο στην εφαρμογή του σχεδιασμού θα έχει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα οργανωθεί η διαδικασία μεταφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων από ένα ακίνητο σε ένα άλλο.
Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης αφορά περιπτώσεις ιδιοκτησιών στις οποίες οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον συντελεστή δόμησης που τους αναλογεί, εξαιτίας πολεοδομικών περιορισμών ή ειδικών καθεστώτων προστασίας.
Με τη λειτουργία της Τράπεζας Γης θα δημιουργηθεί ένας μηχανισμός μέσω του οποίου τα συγκεκριμένα δικαιώματα θα μπορούν, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, να μεταφέρονται σε άλλα ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένων Ζωνών Υποδοχής.
Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις συγκεκριμένες ζώνες θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτούν πρόσθετο δικαίωμα δόμησης, πέραν του αρχικά προβλεπόμενου, μέσα στα όρια που θα καθοριστούν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να δημιουργηθεί μια οργανωμένη αγορά οικοδομικών δικαιωμάτων, η οποία θα δίνει οικονομική αξία σε ιδιοκτησίες που σήμερα δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τις δυνατότητές τους.
Το μεγάλο στοίχημα για τις περιοχές υποδοχής
Η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης δημιουργεί νέες προοπτικές για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και την οικοδομική δραστηριότητα. Ταυτόχρονα, όμως, θέτει σημαντικά ζητήματα για την πολεοδομική λειτουργία των περιοχών που θα δεχθούν την πρόσθετη δόμηση.
Η αύξηση των τετραγωνικών μέτρων δεν μπορεί να εξεταστεί ανεξάρτητα από τις δυνατότητες των υφιστάμενων υποδομών. Η κυκλοφορία, η στάθμευση, η ύδρευση, η αποχέτευση, οι κοινόχρηστοι χώροι και το πράσινο αποτελούν κρίσιμες παραμέτρους για τη βιωσιμότητα του σχεδιασμού.
Ειδικά στην Αττική, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της προβλεπόμενης πρόσθετης δόμησης, η ισορροπία μεταξύ οικοδομικής ανάπτυξης και ποιότητας ζωής θα αποτελέσει βασικό ζητούμενο.
Το επόμενο διάστημα θα κριθεί εάν ο νέος μηχανισμός θα μπορέσει να λειτουργήσει ως εργαλείο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας και ταυτόχρονα ως μέσο οργανωμένης πολεοδομικής ανάπτυξης, χωρίς να δημιουργήσει πρόσθετες πιέσεις σε ήδη επιβαρυμένες περιοχές.
