Την εκτίμηση ότι η ελληνική αγορά κατοικιών δεν κινδυνεύει από μια πτώση των τιμών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, αλλά αναμένεται να εμφανίσει πιο μέτριους ρυθμούς αύξησης, εκφράζει η Morningstar DBRS. Με τις ελληνικές τράπεζες να είναι πλέον πιο προσεκτικές στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων μετά την κρίση, η απειλή για τον κλάδο δεν εντοπίζεται πια στον υπερβολικό δανεισμό, αλλά στο ζήτημα της «προσιτότητας» των ακινήτων.
Όπως σημειώνει η Morningstar DBRS, η ελληνική αγορά κατοικίας έχει σημειώσει ισχυρή ανάκαμψη αφότου οι τιμές υποχώρησαν τουλάχιστον 40% από το 2008 και μέχρι τα χαμηλά του 2017.
Η ανάκαμψη της οικονομίας, η βελτίωση των συνθηκών στην αγορά εργασίας, οι ξένες επενδύσεις και οι περιορισμοί στην προσφορά ακινήτων έχουν στηρίξει τις τιμές των κατοικιών έκτοτε. Παρόλο που ο ρυθμός αυτής της ανόδου έχει επιβραδυνθεί το τελευταίο διάστημα, ο οίκος αξιολόγησης εκτιμά ότι οι διαρθρωτικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης θα συμβάλουν σε μια ήπια άνοδο των τιμών, αντί για μια ευρεία πτώση, μεσοπρόθεσμα.
Χωρίς υπερβολές στα δάνεια
Άλλωστε, σε αντίθεση με την προ-κρίσης περίοδο, η άνοδος της αγοράς κατοικιών δεν συνοδεύεται σε αυτή τη φάση από υψηλή πιστωτική επέκταση.
Τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν μειώσει σημαντικά τα δάνειά τους, γεγονός που, σε συνδυασμό με τη βελτίωση της αγοράς εργασίας, οδήγησε σε ενίσχυση των οικονομικών τους. Ωστόσο, η Morningstar DBRS σημειώνει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, προκαλώντας πιέσεις στην «προσιτότητα» των κατοικιών, δηλαδή στην ικανότητα των νοικοκυριών να τα αγοράσουν, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές που συνδέονται με τον τουρισμό.
Η εκτίμηση του οίκου είναι ότι οι βασικοί παράγοντες που καθορίζουν την πορεία της αγοράς είναι οι ελλείψεις στην προσφορά ακινήτων, η επενδυτική ζήτηση και οι εισροές ξένων κεφαλαίων, και όχι ο υπερβολικός δανεισμός των νοικοκυριών.
Ειδικότερα, η ξένη ζήτηση αποτέλεσε βασικό μοχλό ανόδου για την αγορά, με τη βοήθεια της ανάπτυξης του τουρισμού, του προγράμματος Χρυσή Βίζα και του αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος για ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Την ίδια στιγμή, η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα, δίνοντας συνέχεια στις ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και άρα στην άνοδο των τιμών.
Οι τιμές των διαμερισμάτων ξεπέρασαν το 2025 το ιστορικό υψηλό του 2008 κατά 7% και ήταν περίπου 85% υψηλότερες από τα χαμηλά του 2017. Τα προκαταρκτικά στοιχεία για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται, αν και με πιο συγκρατημένο ρυθμό της τάξης του 5,5% σε ετήσια βάση. Η Morningstar DBRS εκτιμά ότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών θα μετριαστεί, λόγω της μειωμένης προσιτότητας, του αυξημένου κόστους κατασκευής και των υψηλών επιτοκίων.
Πρόβλημα η προσιτότητα
Στο πλαίσιο αυτό, οι ανησυχίες σχετικά με την αγορά έχουν μετατοπιστεί από τον υπερβολικό δανεισμό στο ζήτημα της πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση, δεδομένων των δυσκολιών που σχετίζονται με την οικονομική προσιτότητα.
Ο δείκτης τιμών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ ανήλθε στο 109,5 το 2025, συνεχίζοντας την ανοδική του πορεία των τελευταίων ετών και πλησιάζοντας το προηγούμενο υψηλό του 114,1 που είχε καταγραφεί το 2012.
Το γεγονός αυτό υποδηλώνει ότι η απόκτηση κατοικίας έχει καταστεί ολοένα και λιγότερο προσιτή για τα ελληνικά νοικοκυριά, τονίζει ο οίκος, επισημαίνοντας ότι η κυβέρνηση έχει αναγκαστεί να εφαρμόσει μέτρα στήριξης έναντι του στεγαστικού προβλήματος.
Χαμηλοί οι πιστωτικοί κίνδυνοι για τις τράπεζες
Σε αυτό το πλαίσιο, η στεγαστική πίστη ανακάμπτει μόνο σταδιακά, παρά την έντονη ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, και παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Η απότομη άνοδος των επιτοκίων μεταξύ των μέσων του 2022 και των αρχών του 2024 επιβάρυνε τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, αν και η ζήτηση ανέκαμψε το 2025, με την εφαρμογή κρατικών προγραμμάτων που προσέφεραν ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης στους δικαιούχους δανειολήπτες.
Ειδικότερα, η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 50% το 2025 και σχεδόν διπλασιάστηκε σε ετήσια βάση κατά το διάστημα Ιανουαρίου-Ιουλίου 2026.
Παρ’ όλα αυτά, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων παρέμεινε σημαντικά χαμηλότερο από τα υψηλά του 2009, με την Morningstar DBRS να εκτιμά ότι τυχόν νέες αυξήσεις στα επιτόκια θα μπορούσαν να περιορίσουν την ανάκαμψη στη χορήγηση στεγαστικών δανείων.
Ο οίκος τονίζει ότι η περιορισμένη αύξηση των στεγαστικών δανείων αντικατοπτρίζει και ένα πιο συντηρητικό πλαίσιο χορηγήσεων σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση.
Τα σταθερά πιστωτικά κριτήρια και ο μέσος δείκτης δανείου προς αξία (LTV) στο εύρος του 60% έως 65% υποδηλώνουν ότι η ελληνική αγορά στεγαστικής πίστης λειτουργεί υπό ένα πλαίσιο αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας που διέπεται από μεγαλύτερη πειθαρχία σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση, επισημαίνουν οι αναλυτές.
Κατόπιν τούτων, η Morningstar DBRS καταλήγει ότι ο συνδυασμός ισχυρότερων ισολογισμών των τραπεζών, πειθαρχίας στις χορηγήσεις και βελτιωμένης οικονομικής ανθεκτικότητας των νοικοκυριών υποδηλώνει ότι οι πιστωτικοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τα στεγαστικά δάνεια είναι χαμηλότεροι σε σχέση με την περίοδο της κρίσης χρέους.