Νέο πλαίσιο για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών διαμορφώνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ξεκαθαρίζοντας ποιες παρεμβάσεις μπορούν να πραγματοποιούνται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και σε ποιες περιπτώσεις είναι απαραίτητη η έκδοση κανονικής οικοδομικής άδειας.
Οι αλλαγές περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο για την αγορά ενέργειας, το οποίο ψηφίστηκε στη Βουλή, και αφορούν την τροποποίηση της παραγράφου 2 του άρθρου 315 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026).
Κεντρικό σημείο της νέας ρύθμισης αποτελεί το όριο των 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών που υπάγονται στις σχετικές διατάξεις υπερβαίνει το συγκεκριμένο ποσό, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός από τις εργασίες που εξαιρούνται ρητά από τον περιορισμό.
Το όριο των 25.000 ευρώ και τι αλλάζει
Το οικονομικό πλαφόν των 25.000 ευρώ διατηρείται, ωστόσο αλλάζει ο κατάλογος των εργασιών που μπορούν να εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ ανεξάρτητα από το ύψος της δαπάνης.
Η σημαντικότερη διαφοροποίηση αφορά την εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης, η οποία εξαιρείται πλέον από το συγκεκριμένο όριο.
Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα παύουν να περιλαμβάνονται στις εξαιρέσεις. Αυτό σημαίνει ότι, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των συγκεκριμένων εργασιών ξεπερνά τις 25.000 ευρώ ανά ιδιοκτησία, θα απαιτείται οικοδομική άδεια.
Συνολικά, οι εργασίες που διατηρούν τη δυνατότητα έκδοσης ΕΕΔΜΚ χωρίς τον περιορισμό του συγκεκριμένου οικονομικού ορίου ανέρχονται σε δώδεκα.
Ποιες είναι οι 12 εργασίες που εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, οι ακόλουθες κατηγορίες εργασιών μπορούν να πραγματοποιούνται με έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, χωρίς να αποτελεί προϋπόθεση το όριο των 25.000 ευρώ:
- Δοκιμαστικές τομές εδάφους, εκσκαφές και γεωτεχνικές έρευνες, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
- Προκατασκευασμένες κατοικίες που εντάσσονται σε ειδικά στεγαστικά προγράμματα.
- Αντλητικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα απαραίτητα κτίσματα για τη στέγασή τους.
- Υπόγειες εγκαταστάσεις σε κοιμητήρια, υπό την τήρηση των ειδικών περιορισμών που προβλέπονται.
- Προσωρινές κατασκευές, για τις οποίες υπάρχει πιστοποιητικό στατικής επάρκειας.
- Εγκατάσταση ανελκυστήρων για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και ατόμων με κινητικές ή άλλες δυσκολίες μετακίνησης.
- Κοπή δέντρων στις περιοχές που ορίζονται από την ισχύουσα νομοθεσία.
- Υπόγειοι σταθμοί φυσικού αερίου για τη διανομή, τη μέτρηση και τη ρύθμιση της παροχής.
- Εξωτερική θερμομόνωση και παθητικά ηλιακά συστήματα στις όψεις των κτιρίων.
- Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης, ανεξαρτήτως του συνολικού προϋπολογισμού των εργασιών.
- Εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων, στις περιπτώσεις που προβλέπεται η έκδοση ΕΕΔΜΚ.
- Εγκατάσταση ανεμογεννητριών, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η εξαίρεση από το οικονομικό όριο δεν σημαίνει απαλλαγή από κάθε άλλη υποχρέωση. Εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικές τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις, η υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών και η εξασφάλιση τυχόν εγκρίσεων από άλλες αρμόδιες υπηρεσίες.
Πότε χρειάζεται κανονική οικοδομική άδεια
Για τις υπόλοιπες εργασίες που περιλαμβάνονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 315, το όριο των 25.000 ευρώ εξακολουθεί να αποτελεί καθοριστικό κριτήριο.
Ειδικότερα, όταν οι εργασίες πραγματοποιούνται είτε μεμονωμένα είτε συνδυαστικά και ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας.
Στις περιπτώσεις αυτές περιλαμβάνονται:
- Η τοποθέτηση ικριωμάτων.
- Οι εξωτερικοί χρωματισμοί και οι επισκευές όψεων με χρήση ικριωμάτων.
- Η επένδυση όψεων κτιρίων με χρήση ικριωμάτων.
- Η αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
- Η συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων.
- Η κατασκευή πέργκολας στις περιπτώσεις όπου απαιτείται ΕΕΔΜΚ.
- Η λειτουργική συνένωση χώρων.
- Ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών.
- Η εγκατάσταση σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας με συσσωρευτές, όπου προβλέπεται η συγκεκριμένη διαδικασία.
- Η κατασκευή προστεγασμάτων και στεγάστρων.
Τι πρέπει να προσέχουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι το όριο των 25.000 ευρώ υπολογίζεται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και όχι συνολικά ανά κτίριο.
Επιπλέον, για τις εργασίες που υπάγονται στο οικονομικό πλαφόν, λαμβάνεται υπόψη ο συνολικός προϋπολογισμός όταν πραγματοποιούνται περισσότερες παρεμβάσεις στην ίδια ιδιοκτησία.
Επομένως, η εκτέλεση επιμέρους εργασιών δεν σημαίνει απαραίτητα ότι καθεμία εξετάζεται αυτοτελώς ως προς το κόστος της, καθώς προβλέπεται συνυπολογισμός του προϋπολογισμού όταν αυτές πραγματοποιούνται μεμονωμένα ή συνδυαστικά, σύμφωνα με τις διατάξεις.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να αποσαφηνίσει το πλαίσιο έκδοσης των οικοδομικών εγκρίσεων, να περιορίσει τις διαφορετικές ερμηνείες και να διευκολύνει ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου κατά τον προγραμματισμό οικοδομικών παρεμβάσεων.
