Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» δημιουργεί προσδοκίες σε χιλιάδες νοικοκυριά που αναζητούν την πρώτη τους κατοικία, όμως η πραγματική εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Αττική δείχνει ότι οι διαθέσιμες επιλογές διαφέρουν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Νέα έρευνα του E-Real Estates καταγράφει τη διαθεσιμότητα κατοικιών που πληρούν τα βασικά χαρακτηριστικά του προγράμματος και αποτυπώνει πού υπάρχουν περισσότερες και πού λιγότερες επιλογές για τους υποψήφιους δικαιούχους.
Με βάση τα χαρακτηριστικά που έχουν ανακοινωθεί μέχρι σήμερα, το «Σπίτι μου 3» αναμένεται να διαθέσει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, ενώ το ανώτατο όριο αξίας της κατοικίας αυξάνεται στις 300.000 ευρώ, από 250.000 ευρώ που ίσχυε στο «Σπίτι μου 2».
Η έρευνα εξετάζει τρία διαφορετικά οικονομικά όρια: 200.000, 250.000 και 300.000 ευρώ.
Τα εισοδηματικά όρια που έχουν ανακοινωθεί διαμορφώνονται έως 25.000 ευρώ για άγαμους, έως 35.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 7.000 ευρώ ανά παιδί, ενώ για τις μονογονεϊκές οικογένειες το όριο φτάνει έως τις 39.000 ευρώ, με την προβλεπόμενη προσαύξηση.
Η έρευνα αφορά κατοικίες:
- επιφάνειας 80-150 τ.μ.
- με τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια
- κατασκευής έως το 2007
- άνω του 1ου ορόφου, όπου εφαρμόζεται το συγκεκριμένο κριτήριο.
Στα Ανατολικά Προάστια και στο Υπόλοιπο Αττικής δεν εφαρμόζεται κριτήριο ορόφου, λόγω της μεγάλης παρουσίας μονοκατοικιών.
Σημαντικό είναι επίσης ότι τα στοιχεία αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών κατά τον χρόνο της καταγραφής και όχι τις τελικές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι συναλλαγές.
Η μεγάλη εικόνα της Αττικής: Πού υπάρχει πραγματικό απόθεμα
Η πρώτη διαπίστωση της έρευνας είναι ότι η αγορά κατοικίας στην Αττική δεν παρουσιάζει ενιαία εικόνα.
Οι κατοικίες από 80 έως 150 τ.μ. αποτελούν μόλις 29,67% του συνόλου των αγγελιών στα Προάστια Πειραιά και 34% στον Δήμο Αθηναίων.
Στον αντίποδα, στο Υπόλοιπο Αττικής το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 64,39%.
Αυτό σημαίνει ότι η διαθέσιμη «δεξαμενή» ακινήτων που μπορεί εξαρχής να εξεταστεί για το πρόγραμμα είναι πολύ μεγαλύτερη εκτός του πυκνού αστικού ιστού.
| Γεωγραφική ενότητα | Κατοικίες 80-150 τ.μ. επί του συνόλου της αγοράς |
|---|---|
| Δήμος Αθηναίων | 34,00% |
| Δυτικά Προάστια | 51,58% |
| Πειραιάς | 44,02% |
| Νότια Προάστια | 50,21% |
| Βόρεια Προάστια | 46,66% |
| Ανατολικά Προάστια | 47,95% |
| Προάστια Πειραιά | 29,67% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 64,39% |
Από τις 300.000 στις 200.000 ευρώ: Οι επιλογές μειώνονται απότομα
Η εικόνα αλλάζει σημαντικά όταν εφαρμοστούν ταυτόχρονα τα κριτήρια επιφάνειας, υπνοδωματίων, ηλικίας και τιμής.
Στα 300.000 ευρώ, το ποσοστό των κατοικιών 80-150 τ.μ. που πληρούν τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά κυμαίνεται από μόλις 12,65% στα Βόρεια Προάστια έως 70,67% στο Υπόλοιπο Αττικής.
Στα 200.000 ευρώ, η ψαλίδα ανοίγει ακόμη περισσότερο: από μόλις 1,04% στα Βόρεια Προάστια έως 39,45% στο Υπόλοιπο Αττικής.
Αντίστοιχα, όταν τα ίδια ακίνητα εξετάζονται ως ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς, η πραγματική δεξαμενή επιλογών φτάνει στο 45,50% στο Υπόλοιπο Αττικής, ενώ στα Βόρεια Προάστια περιορίζεται στο 5,90% για το όριο των 300.000 ευρώ.
| Περιοχή | Έως 300.000€ | Έως 250.000€ | Έως 200.000€ |
|---|---|---|---|
| Δήμος Αθηναίων | 15,71% | 12,42% | 7,50% |
| Δυτικά Προάστια | 17,98% | 14,61% | 9,24% |
| Πειραιάς | 16,58% | 11,87% | 6,81% |
| Νότια Προάστια | 7,77% | — | 1,82% |
| Βόρεια Προάστια | 5,90% | — | 0,49% |
| Ανατολικά Προάστια | 17,89% | — | 6,32% |
| Προάστια Πειραιά | 17,82% | — | 10,29% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 45,50% | — | 25,40% |
Δήμος Αθηναίων: Κυψέλη, Νέος Κόσμος και Αμπελόκηποι συγκεντρώνουν την προσφορά
Στον Δήμο Αθηναίων οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιστοιχούν στο 34% της συνολικής αγοράς.
Από αυτές, το 46,20% πληροί τα εξεταζόμενα κριτήρια και βρίσκεται σε ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.
Όταν όμως η ίδια κατηγορία αναχθεί στο σύνολο των κατοικιών που πωλούνται στον Δήμο Αθηναίων, το ποσοστό περιορίζεται στο 15,71%.
Η εικόνα γίνεται σαφώς δυσκολότερη όσο μειώνεται ο διαθέσιμος προϋπολογισμός:
- έως 300.000 ευρώ: 15,71%
- έως 250.000 ευρώ: 12,42%
- έως 200.000 ευρώ: 7,50%
Με άλλα λόγια, στο όριο των 200.000 ευρώ λιγότερες από 8 στις 100 κατοικίες της συνολικής αγοράς πληρούν τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά.
Σε επίπεδο ηλικίας, το απόθεμα έως 300.000 ευρώ είναι ιδιαίτερα παλαιό. Το 83,5% των συγκεκριμένων κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1980, ενώ μόλις 10,13% ανήκει στην περίοδο 1991-2007.
Γεωγραφικά, η Κυψέλη συγκεντρώνει το 14,47% της συγκεκριμένης προσφοράς. Ακολουθούν ο Νέος Κόσμος, το Γκύζη – Πεδίον Άρεως και οι Αμπελόκηποι – Πεντάγωνο.
Οι τέσσερις αυτές περιοχές συγκεντρώνουν περίπου 45,5% των κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια.
Δυτικά Προάστια: Περισσότερες επιλογές και νεότερο απόθεμα
Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 51,58% της συνολικής αγοράς στα Δυτικά Προάστια.
Στο όριο των 300.000 ευρώ, το 34,86% των κατοικιών αυτής της επιφάνειας πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά.
Ως ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς, η αντίστοιχη δεξαμενή ανέρχεται σε 17,98%.
| Όριο τιμής | Ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς |
|---|---|
| Έως 300.000€ | 17,98% |
| Έως 250.000€ | 14,61% |
| Έως 200.000€ | 9,24% |
Σημαντική διαφοροποίηση καταγράφεται και στην ηλικία των ακινήτων. Το 33,39% αφορά κατοικίες κατασκευής 1991-2007, ενώ το 20,70% κατασκευάστηκε την περίοδο 1981-1990.
Στην κατανομή ανά περιοχή, το Περιστέρι συγκεντρώνει το 20,50% της προσφοράς, ενώ Περιστέρι και Ίλιον μαζί αντιπροσωπεύουν 33,09%.
Πειραιάς: Σχεδόν 6 στις 10 διαθέσιμες κατοικίες είναι παλαιότερες του 1980
Στον Πειραιά οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 44,02% της συνολικής αγοράς.
Από αυτές, το 37,66% πληροί τα εξεταζόμενα κριτήρια με τιμή έως 300.000 ευρώ.
Στο σύνολο της αγοράς, η πραγματική δεξαμενή επιλογών διαμορφώνεται ως εξής:
| Όριο τιμής | Ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς |
|---|---|
| Έως 300.000€ | 16,58% |
| Έως 250.000€ | 11,87% |
| Έως 200.000€ | 6,81% |
Η ηλικία αποτελεί ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς του Πειραιά. Το 58,01% των κατοικιών της εξεταζόμενης κατηγορίας έχει κατασκευαστεί έως το 1980.
Ωστόσο, υπάρχει και αξιόλογο νεότερο απόθεμα, καθώς το 28,36% κατασκευάστηκε την περίοδο 1991-2007.
Στα Ταμπούρια – Αγία Σοφία βρίσκεται το 20,70% της προσφοράς, ενώ μαζί με τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά οι δύο περιοχές συγκεντρώνουν 39,20%.
Νότια Προάστια: Πολύ περιορισμένη διαθεσιμότητα στα χαμηλότερα ποσά
Τα Νότια Προάστια διαθέτουν ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών 80-150 τ.μ., οι οποίες αντιστοιχούν στο 50,21% της συνολικής αγοράς.
Ωστόσο, όταν εφαρμοστούν όλα τα κριτήρια, οι επιλογές μειώνονται δραστικά.
Μέχρι τις 300.000 ευρώ, μόλις 7,77% του συνόλου της αγοράς πληροί τις προϋποθέσεις της έρευνας.
Στα 200.000 ευρώ το ποσοστό πέφτει μόλις στο 1,82%.
Αυτό σημαίνει ότι λιγότερες από 2 στις 100 κατοικίες της συνολικής αγοράς ανήκουν στη συγκεκριμένη κατηγορία.
Και εδώ το απόθεμα είναι κατά κύριο λόγο παλαιό: 71,75% έχει κατασκευαστεί έως το 1980, ενώ μόλις 12,83% ανήκει στην περίοδο 1991-2007.
Η Καλλιθέα συγκεντρώνει το 27,07% της προσφοράς και η Νέα Σμύρνη ακολουθεί. Οι δύο περιοχές συγκεντρώνουν συνολικά 40,17%.
Βόρεια Προάστια: Η πιο δύσκολη αγορά για το «Σπίτι μου 3»
Η μεγαλύτερη δυσκολία εντοπίζεται στα Βόρεια Προάστια.
Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 46,66% της συνολικής αγοράς, όμως μόλις 12,65% αυτών πληροί τα κριτήρια και βρίσκεται έως 300.000 ευρώ.
Στο σύνολο της αγοράς, η αντίστοιχη δεξαμενή είναι μόλις 5,90%.
Και στα 200.000 ευρώ η εικόνα γίνεται οριακή: μόλις 0,49% της συνολικής αγοράς πληροί τα χαρακτηριστικά.
Δηλαδή, αντιστοιχεί σε λιγότερη από μία κατοικία ανά 200 αγγελίες.
| Όριο τιμής | Ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς |
|---|---|
| Έως 300.000€ | 5,90% |
| Έως 200.000€ | 0,49% |
Το οικονομικά προσβάσιμο απόθεμα είναι επίσης ιδιαίτερα παλαιό. Το 61,56% έχει κατασκευαστεί έως το 1980 και το 84,48% έως το 1990.
Σε επίπεδο περιοχών, το Μαρούσι συγκεντρώνει 21,83% της προσφοράς, ενώ Μαρούσι, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή και Ηράκλειο συγκεντρώνουν συνολικά 63,53%.
Ανατολικά Προάστια: Περισσότερο νέο απόθεμα
Στα Ανατολικά Προάστια η εικόνα είναι διαφορετική.
Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 47,95% της συνολικής αγοράς, ενώ 37,32% αυτών πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά με τιμή έως 300.000 ευρώ.
Στο σύνολο της αγοράς, το ποσοστό φτάνει το 17,89%.
Στα 200.000 ευρώ περιορίζεται στο 6,32%.
Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι η ηλικιακή σύνθεση. Το 46,43% των κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια και βρίσκονται έως 300.000 ευρώ έχει κατασκευαστεί την περίοδο 1991-2007.
Μάλιστα, το 34,43% αφορά αποκλειστικά την περίοδο 2001-2007.
Πρόκειται επομένως για μία από τις περιοχές της Αττικής όπου η οικονομική προσβασιμότητα συνδυάζεται με αισθητά νεότερο απόθεμα.
Η Αρτέμιδα συγκεντρώνει το 21,65% της προσφοράς, ενώ Αρτέμιδα, Νέα Μάκρη, Κορωπί και Γέρακας συγκεντρώνουν συνολικά 67,22%.
Προάστια Πειραιά: Από τις καλύτερες επιλογές όταν πέφτει ο προϋπολογισμός
Στα Προάστια Πειραιά οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν μόλις 29,67% της συνολικής αγοράς.
Ωστόσο, μέσα σε αυτή την κατηγορία το 60,06% πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά και βρίσκεται έως 300.000 ευρώ.
Στο σύνολο της αγοράς, το ποσοστό ανέρχεται σε 17,82%.
Ακόμη και όταν ο προϋπολογισμός περιορίζεται στις 200.000 ευρώ, το 10,29% της συνολικής αγοράς εξακολουθεί να πληροί τα κριτήρια.
Πρόκειται ουσιαστικά για περίπου 1 στις 10 κατοικίες.
Η ηλικιακή σύνθεση είναι επίσης πιο ισορροπημένη. Το 35,50% αφορά κατοικίες κατασκευής 1991-2007, ενώ μόνο η περίοδος 2001-2007 αντιπροσωπεύει 21,59%.
Η Νίκαια συγκεντρώνει το 31,43% της διαθέσιμης προσφοράς.
Μαζί με το Κερατσίνι και τον Κορυδαλλό, οι τρεις περιοχές συγκεντρώνουν το εντυπωσιακό 76,45% της εξεταζόμενης αγοράς.
Υπόλοιπο Αττικής: Η μεγαλύτερη δεξαμενή επιλογών
Το Υπόλοιπο Αττικής εμφανίζει τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα από όλες τις γεωγραφικές ενότητες που εξετάστηκαν.
Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιστοιχούν στο 64,39% της συνολικής αγοράς.
Από αυτές, το 70,67% πληροί τα εξεταζόμενα κριτήρια με ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.
Στο σύνολο της αγοράς, αυτό μεταφράζεται σε 45,50%.
Ακόμη και στις 200.000 ευρώ, το ποσοστό παραμένει ιδιαίτερα υψηλό, στο 25,40%.
Δηλαδή, περίπου 1 στις 4 κατοικίες της συνολικής αγοράς πληροί τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.
| Όριο τιμής | Ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς |
|---|---|
| Έως 300.000€ | 45,50% |
| Έως 200.000€ | 25,40% |
Παράλληλα, το Υπόλοιπο Αττικής εμφανίζει και σημαντική παρουσία νεότερων κατοικιών. Το 43,50% της προσφοράς αφορά κατασκευές 1991-2007, ενώ το 26,30% αφορά αποκλειστικά την περίοδο 2001-2007.
Το Μαρκόπουλο συγκεντρώνει το 12,78% της συγκεκριμένης προσφοράς.
Ακολουθούν Άνω Λιόσια, Κερατέα, Ραφήνα και Καλύβια Θορικού. Οι πέντε περιοχές συγκεντρώνουν συνολικά 51,11% της προσφοράς.
Η μεγάλη σύγκριση: Πού βρίσκονται οι περισσότερες επιλογές
Η έρευνα δείχνει ότι η αύξηση του ανώτατου ορίου αξίας στις 300.000 ευρώ διευρύνει μεν τη δεξαμενή επιλογών, όμως δεν αρκεί από μόνη της για να δημιουργήσει μεγάλη διαθεσιμότητα σε όλες τις περιοχές της Αττικής.
Η εικόνα ανά γεωγραφική ενότητα είναι χαρακτηριστική:
| Περιοχή | Έως 300.000€ | Έως 200.000€ |
|---|---|---|
| Υπόλοιπο Αττικής | 45,50% | 25,40% |
| Δυτικά Προάστια | 17,98% | 9,24% |
| Ανατολικά Προάστια | 17,89% | 6,32% |
| Προάστια Πειραιά | 17,82% | 10,29% |
| Πειραιάς | 16,58% | 6,81% |
| Δήμος Αθηναίων | 15,71% | 7,50% |
| Νότια Προάστια | 7,77% | 1,82% |
| Βόρεια Προάστια | 5,90% | 0,49% |
Τι σημαίνουν τα στοιχεία για έναν υποψήφιο αγοραστή
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το «Σπίτι μου 3» δεν δημιουργεί μία ενιαία αγορά πρώτης κατοικίας, αλλά πολλές διαφορετικές αγορές μέσα στην ίδια Αττική.
Η γεωγραφική επιλογή φαίνεται να παίζει καθοριστικό ρόλο.
Για έναν αγοραστή με ανώτατο προϋπολογισμό 300.000 ευρώ, η πιθανότητα να βρει ακίνητο που να πληροί τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά είναι πολλαπλάσια στο Υπόλοιπο Αττικής σε σχέση με τα Βόρεια ή τα Νότια Προάστια.
Όταν ο προϋπολογισμός πέσει στις 200.000 ευρώ, οι διαφορές γίνονται ακόμη πιο έντονες.
Στα Βόρεια Προάστια, μόλις 0,49% της συνολικής αγοράς πληροί τα κριτήρια, ενώ στο Υπόλοιπο Αττικής το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 25,40%.
Η ηλικία του ακινήτου είναι εξίσου σημαντική με την τιμή
Ένα ακόμη συμπέρασμα της έρευνας αφορά την ηλικία των διαθέσιμων κατοικιών.
Σε αρκετές περιοχές, σημαντικό μέρος του αποθέματος που βρίσκεται εντός των οικονομικών ορίων αφορά ακίνητα μεγάλης ηλικίας.
Αυτό σημαίνει ότι η χαμηλότερη τιμή αγοράς δεν συνεπάγεται απαραίτητα και χαμηλότερο συνολικό κόστος.
Ένα παλαιότερο ακίνητο μπορεί να απαιτεί πρόσθετες δαπάνες για ανακαίνιση, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, ενεργειακή αναβάθμιση, κουφώματα, θέρμανση ή άλλες τεχνικές παρεμβάσεις.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε απόφαση αγοράς, η ζητούμενη τιμή θα πρέπει να εξετάζεται μαζί με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης και τον απαραίτητο τεχνικό και νομικό έλεγχο.
Το βασικό συμπέρασμα
Η έρευνα του E-Real Estates αποτυπώνει με αριθμούς τη δυσκολία αλλά και τις ευκαιρίες που δημιουργεί το «Σπίτι μου 3».
Το Υπόλοιπο Αττικής εμφανίζει τη μεγαλύτερη δεξαμενή επιλογών, ενώ ιδιαίτερα ανταγωνιστικές ως προς τη διαθεσιμότητα εμφανίζονται τα Δυτικά Προάστια, τα Ανατολικά Προάστια και τα Προάστια Πειραιά.
Αντίθετα, Βόρεια και Νότια Προάστια παραμένουν οι πιο δύσκολες αγορές, ιδιαίτερα όταν ο διαθέσιμος προϋπολογισμός περιορίζεται στις 200.000 ευρώ.
Για τους ενδιαφερόμενους, επομένως, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο «μέχρι πόσα χρήματα μπορώ να αγοράσω», αλλά και «σε ποια περιοχή μπορώ πραγματικά να βρω ακίνητο που να πληροί όλα τα κριτήρια;»
Και τα στοιχεία δείχνουν ότι η απάντηση σε αυτό το ερώτημα αλλάζει εντυπωσιακά από περιοχή σε περιοχή.