Νέο πλαίσιο για την αξιοποίηση των ακινήτων προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης, μέσω νομοθετικής πρωτοβουλίας που αφορά την αναμόρφωση του καθεστώτος ιδιοκτησίας. Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκονται ζητήματα όπως η κατάτμηση και η συνένωση διαμερισμάτων, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι εργασίες σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και το δικαίωμα υψούν.
Βασικός στόχος του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας είναι η συγκέντρωση των διάσπαρτων ρυθμίσεων που ισχύουν σήμερα και η διαμόρφωση ενός πιο σύγχρονου πλαισίου για την αντιμετώπιση προβλημάτων που δυσχεραίνουν την αξιοποίηση, την αναβάθμιση και τη μεταβίβαση ακινήτων. Η νέα προσέγγιση προβλέπει ένα πιο ευέλικτο σύστημα, χωρίς να παρακάμπτονται οι τεχνικοί και πολεοδομικοί έλεγχοι.
Οι αλλαγές δεν συνεπάγονται ότι οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να προχωρούν χωρίς περιορισμούς σε οποιαδήποτε παρέμβαση στο ακίνητό τους. Κάθε ενέργεια θα εξακολουθεί να εξετάζεται με βάση το ιδιοκτησιακό, τεχνικό και πολεοδομικό πλαίσιο, ενώ θα λαμβάνονται υπόψη και τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
Παράλληλα, οι μέχρι τώρα ανακοινώσεις αφορούν τη γενική κατεύθυνση των ρυθμίσεων και δεν αποτελούν ακόμη ισχύον δίκαιο. Μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου παραμένει σε εφαρμογή το υφιστάμενο καθεστώς.
Μία από τις βασικές αλλαγές που εξετάζονται αφορά τη δυνατότητα διαχωρισμού ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει απαγόρευση. Η συγκεκριμένη ρύθμιση συνδέεται με την αξιοποίηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και την αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Ωστόσο, η διαδικασία της κατάτμησης απαιτεί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Δεν αρκεί ένας απλός εσωτερικός διαχωρισμός, καθώς πρέπει να διαπιστώνεται ότι δημιουργούνται δύο αυτοτελείς και λειτουργικές κατοικίες, με ανεξάρτητες παροχές, επαρκή φωτισμό και αερισμό, χωρίς προβλήματα στις εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να απαιτείται οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Ανάλογοι περιορισμοί ισχύουν και στην περίπτωση συνένωσης δύο διαμερισμάτων. Εφόσον απαιτείται άνοιγμα ή αφαίρεση τοίχου, θα πρέπει να εξετάζεται αν πρόκειται για φέρον στοιχείο. Επίσης, αλλαγές στις εγκαταστάσεις, στις χρήσεις ή στις προσβάσεις ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετες εγκρίσεις. Όταν δύο ξεχωριστές ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε μία, μπορεί να χρειάζεται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης.
Ενεργειακές παρεμβάσεις και κοινόχρηστοι χώροι
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, αλλά και η τοποθέτηση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.
Οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις, ωστόσο, απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση. Η θερμομόνωση επηρεάζει τις όψεις των κτιρίων, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο στο δώμα, ενώ οι αντλίες θερμότητας δημιουργούν ζητήματα που σχετίζονται με το βάρος, τον θόρυβο και την εγκατάσταση δικτύων.
Περιορισμοί εξακολουθούν να ισχύουν και για εργασίες στο εσωτερικό των διαμερισμάτων. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να πραγματοποιεί απλές εσωτερικές αλλαγές, όχι όμως παρεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την εξωτερική όψη, τους κοινόχρηστους χώρους ή τις κοινές εγκαταστάσεις.
Οι ταράτσες, οι στέγες, οι πιλοτές, οι ακάλυπτοι χώροι, τα κλιμακοστάσια και οι όψεις των κτιρίων δεν μπορούν να τροποποιούνται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη. Ακόμη και η αποκλειστική χρήση ενός χώρου δεν σημαίνει ότι υπάρχει κυριότητα και δεν επιτρέπει μόνιμες κατασκευές χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο.
Δικαίωμα υψούν και απαιτούμενα δικαιολογητικά
Σε ό,τι αφορά το δικαίωμα υψούν, η αναφορά του σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει αυτόματα ότι επιτρέπεται η ανέγερση νέου ορόφου. Απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου.
Πριν από οποιαδήποτε εργασία, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει στη διάθεσή του τον τίτλο ιδιοκτησίας, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό, τον πίνακα χιλιοστών, τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου.
Μόνο μετά από ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό έλεγχο μπορεί να καθοριστεί τι επιτρέπεται να γίνει και ποια διαδικασία απαιτείται για κάθε περίπτωση.