Σημαντικές αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία φέρνει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αφορούν την τακτοποίηση αυθαιρέτων, τη συνένωση γειτονικών ιδιοκτησιών, τις οικοδομικές εργασίες μικρής κλίμακας, αλλά και την έκδοση αδειών για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπονται ειδικές διαδικασίες για την επιτάχυνση της μετεγκατάστασης των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων από τον Υμηττό, καθώς και αλλαγές στη διαχείριση φραγμάτων, στις πολεοδομικές εκκρεμότητες και στην εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Στο επίκεντρο βρίσκονται ζητήματα που επηρεάζουν τόσο ιδιοκτήτες κατοικιών και επαγγελματικών χώρων όσο και δημόσιες εγκαταστάσεις, με αρκετές από τις διατάξεις να επιχειρούν να διευθετήσουν εκκρεμότητες που έχουν δημιουργηθεί από την εφαρμογή προηγούμενων νομοθετικών πλαισίων.
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5, στην οποία περιλαμβάνονται κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια ή ακίνητα με ιδιαίτερα μεγάλες υπερβάσεις στη δόμηση, την κάλυψη ή το ύψος. Η γενική δυνατότητα τακτοποίησης αυτών των αυθαιρέτων έπαψε να ισχύει το φθινόπωρο του 2020, ωστόσο το νέο νομοσχέδιο διευρύνει τις εξαιρέσεις που επιτρέπουν την υπαγωγή συγκεκριμένων περιπτώσεων στο σχετικό καθεστώς. Ειδικότερα, προβλέπεται η δυνατότητα υπαγωγής ακινήτων που είχαν δηλωθεί με τους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται πλέον στον νόμο 4495/2017 ή στον νέο Κώδικα, καθώς και κτιρίων δημόσιου και κοινωφελούς χαρακτήρα, όπως σχολεία, δημοτικοί παιδικοί σταθμοί, δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις, δομές κοινωνικής πρόνοιας και κτίρια της εταιρείας Κτιριακές Υποδομές Α.Ε. Το νομοσχέδιο δεν επαναφέρει τη γενική δυνατότητα τακτοποίησης όλων των αυθαιρέτων Κατηγορίας 5, αλλά προβλέπει συγκεκριμένες εξαιρέσεις, ενώ σημείο της διατύπωσης για τις σχετικές προθεσμίες ενδέχεται να χρειαστεί διευκρίνιση κατά τη δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, διευρύνεται η δυνατότητα λειτουργικής συνένωσης γειτονικών ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν αυτές βρίσκονται σε διαφορετικές πολυκατοικίες ή γεωτεμάχια. Έτσι, δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα, καταστήματα ή γραφεία θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να χρησιμοποιούνται ως ένας ενιαίος χώρος. Για τη συνένωση προβλέπεται συναίνεση του 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ενώ απαραίτητη προϋπόθεση παραμένει η στατική επάρκεια των κτιρίων. Εφόσον απαιτούνται ενισχύσεις του φέροντος οργανισμού, αυτές μπορούν να πραγματοποιούνται με δαπάνη των ιδιοκτητών που προχωρούν στην ενοποίηση, ακόμη και μονομερώς, εφόσον οι επεμβάσεις περιορίζονται μέσα στις ιδιοκτησίες τους. Η λειτουργική συνένωση μπορεί επίσης να αναστραφεί, με επαναφορά των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση.
Αλλαγές προβλέπονται και στις οικοδομικές εργασίες που μπορούν να πραγματοποιούνται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), με βασικό σημείο αναφοράς το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Με τη νέα ρύθμιση, η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης θα μπορεί να πραγματοποιείται με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως του ύψους του προϋπολογισμού. Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα παύουν να εξαιρούνται από το συγκεκριμένο οικονομικό όριο και επιστρέφουν στον γενικό κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο, όταν ο προϋπολογισμός των εργασιών υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός εάν εφαρμόζεται ειδικότερη διάταξη. Τα φωτοβολταϊκά συστήματα και οι ανεμογεννήτριες παραμένουν στις εξαιρέσεις, ενώ συνολικά οι κατηγορίες εργασιών που δεν δεσμεύονται από το συγκεκριμένο οικονομικό πλαφόν διαμορφώνονται σε 12. Ειδική μεταχείριση προβλέπεται για ορισμένα ακίνητα της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης, καθώς εργασίες σε κτίρια που έχουν ενταχθεί στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης θα μπορούν να εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ χωρίς περιορισμό ως προς τον προϋπολογισμό. Στο ίδιο νομοθετικό πακέτο περιλαμβάνονται αλλαγές για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται λόγω της αξιοποίησης πολεοδομικών κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Για τις περιπτώσεις που καλύπτονται από τη σχετική διάταξη, η προστασία από κυρώσεις και από την απαγόρευση δικαιοπραξιών παραμένει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, υπό την προϋπόθεση ότι έχει υποβληθεί εγκαίρως αίτηση επανέκδοσης της άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες. Επιπλέον, τίθενται σαφέστερα όρια στις σημειακές τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, ώστε αυτές να μην χρησιμοποιούνται κατά κανόνα για τον περιορισμό κοινόχρηστων ή αναγκαίων κοινωφελών χώρων, την αύξηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης ή την επιβολή δυσμενέστερων μεταβολών στις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης. Για τους οικισμούς που δημιουργήθηκαν πριν από το 1923 διορθώνεται σχετική νομοθετική παραπομπή, χωρίς να δημιουργείται νέο δικαίωμα δόμησης, καθώς η πολεοδόμηση και η επέκτασή τους εξακολουθούν να προϋποθέτουν Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, με τις προβλεπόμενες μεταβατικές δυνατότητες μέσω ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Παράλληλα, αποσαφηνίζονται οι προϋποθέσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών σε πυκνοδομημένα τμήματα πολεοδομικών μελετών πριν από την ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής, εφόσον έχουν διευθετηθεί οι σχετικές οικονομικές και άλλες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.
Ιδιαίτερη θέση στο νομοσχέδιο έχει η μετεγκατάσταση των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων από τον Υμηττό στις εγκαταστάσεις του Λαυρίου και της Πύλης Δερβενοχωρίων στη Βοιωτία. Για τις υφιστάμενες και νέες εγκαταστάσεις προβλέπονται ειδικές διαδικασίες αδειοδότησης με στόχο την επιτάχυνση της κατασκευής, της αναβάθμισης, του εκσυγχρονισμού και της λειτουργίας τους. Τα αιτήματα εξαίρεσης από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά απόλυτη προτεραιότητα και, εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, η απόφαση θα εκδίδεται μέσα σε 30 ημέρες, με δυνατότητα ισχύος έως πέντε χρόνια. Η ειδική άδεια για τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις προβλέπεται να εκδίδεται μέσα σε 20 ημέρες, ενώ αντίστοιχη προθεσμία τίθεται για τη γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων επί των σχεδίων και μελετών που υποβάλλονται στο ΥΠΕΝ. Οι αρχαιολογικές δικλίδες διατηρούνται, καθώς πριν από τις εκσκαφές απαιτείται έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας υπηρεσίας και, σε περίπτωση εντοπισμού αρχαιοτήτων, οι εργασίες διακόπτονται για να ακολουθήσει σωστική ανασκαφή. Η επιτάχυνση των διαδικασιών συνδέεται με τον σχεδιασμό για την αξιοποίηση της έκτασης στον Υμηττό, όπου προβλέπεται η ανάπτυξη του Κυβερνητικού Πάρκου «Ανδρέας Λεντάκης». Παράλληλα, το νομοσχέδιο διευρύνει τη δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης φραγμάτων και των συνοδών εγκαταστάσεών τους στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ. Η ρύθμιση, η οποία σήμερα αφορά το φράγμα και τον ταμιευτήρα του Ευήνου, θα μπορεί να καλύψει και άλλα φράγματα που έχουν κατασκευαστεί από υπηρεσίες του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Η μεταβίβαση θα γίνεται με κοινή υπουργική απόφαση, χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα και με απαλλαγή από τέλη μεταγραφής, φόρους, χαρτόσημο και συναφείς επιβαρύνσεις, στο πλαίσιο της διεύρυνσης του δημόσιου μηχανισμού διαχείρισης υπηρεσιών ύδατος.
Τέλος, το νομοσχέδιο προβλέπει παράταση ενός έτους για την ένταξη παραδοσιακών αυθαίρετων κατασκευών στο Δέλτα του Έβρου στο ειδικό καθεστώς που τις αφορά, μεταφέροντας την προθεσμία από τις 31 Δεκεμβρίου 2026 στις 31 Δεκεμβρίου 2027, χωρίς αλλαγή των προϋποθέσεων και των ειδικών όρων προστασίας της περιοχής. Συνολικά, οι προτεινόμενες παρεμβάσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν πολεοδομικές εκκρεμότητες, να αποσαφηνίσουν διαδικασίες και να επιταχύνουν συγκεκριμένες αδειοδοτήσεις, διατηρώντας παράλληλα επιμέρους περιορισμούς που αφορούν τη στατική επάρκεια, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την προστασία κοινόχρηστων χώρων. Για τους ιδιοκτήτες, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι εξαιρέσεις για τα αυθαίρετα Κατηγορίας 5, οι όροι συνένωσης γειτονικών ιδιοκτησιών και οι αλλαγές στις εργασίες μικρής κλίμακας. Ωστόσο, οι διατάξεις βρίσκονται στο στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης και το τελικό περιεχόμενο των ρυθμίσεων θα εξαρτηθεί από τη νομοθετική διαδικασία και τις τυχόν αλλαγές που θα προκύψουν πριν από την ψήφισή τους.